คงปฏิเสธไม่ได้ว่า เทรนด์ที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ ที่มาแรงที่สุดในตอนนี้ คงไม่มีอะไรเกิน “คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้า” ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากการเกิดรถไฟฟ้าในเขตเมืองขึ้น ทำให้การใช้ชีวิตของคนกรุงเปลี่ยนไป กล่าวคือสะดวกสบายได้มากขึ้น และยังช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางได้ด้วย

ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ที่ได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางในปัจจุบัน ก็คือ คอนโดฯ ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสร้างใหม่ เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนแล้ว มีโอกาสสูง ที่จะสามารถทำกำไรจากการเพิ่มค่าของห้องชุดได้ เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ และเมื่อความเจริญในพื้นที่เกิดขึ้นตามมา

ผู้ที่ชอปคอนโดฯ ชานเมือง ในแนวรถไฟฟ้าระยะนี้ จะพบว่าในแนวรถไฟฟ้า มีคอนโดฯ เสนอขายในท้องตลาดอย่างมากมาย และมีให้เลือกกันอย่างจุใจมาก แถมแต่ละโครงการยังสามารถต่อรองราคาได้ด้วย

อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อห้องชุดดีๆ สักห้อง อยู่ในลักษณะ “ตาดีได้ ตาร้ายเสีย” เนื่องจากมีปัจจัยและแง่มุมที่ต้องพิจารณาอยู่มากมายและหลากหลาย สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดฯ ชานเมืองในแนวรถไฟฟ้า เพื่อการลงทุน หากยังไม่รู้หรือคิดไม่ออกว่าจะเลือกอย่างไรดี อาจอาศัยแนวทางตามคำแนะนำ 12 ประการดังต่อไปนี้

1.เน้นเลือกคอนโดฯในทำเลที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จเร็วที่สุด

ยิ่งรถไฟฟ้าสร้างเสร็จเร็วเท่าไหร่ ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะนั่นหมายถึงเป้าเวลา ที่ความเจริญจะเข้ามายังพื้นที่บริเวณนั้นได้ทั้งนี้การเลือกซื้อคอนโดฯ โดยอิงจากปัจจัยรถไฟฟ้า มีกฎกำปั้นทุบดินที่นักลงทุนทั่วไปนิยมใช้กันและอาจนำมาประยุกต์ใช้เพื่อเทียบเคียงหามูลค่าที่ควรจะเป็นคร่าวๆ ของคอนโดฯ ชานเมือง ในแนวโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ได้

ตามแนวคิดนี้เชื่อว่า พื้นที่แถบชานเมืองกรุงเทพฯ หากเกิดโครงการรถไฟฟ้าขึ้นมาเมื่อไหร่ จะส่งผลดีทำให้มูลค่าห้องชุดปรับสูงขึ้นได้ใน 3 ระลอกด้วยกันกล่าวคือ ระลอกแรก จะเกิดขึ้นในช่วงที่มีข่าวว่าจะสร้างโครงการรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ ซึ่งจะทำให้มูลค่าห้องชุดขึ้นไปยืนได้เหนือระดับ 40,000 บาทต่อตารางเมตร

ระลอกที่สองจะเกิดขึ้นเมื่อโครงการสร้างเสร็จและใช้ได้ใหม่ๆ ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าห้องชุดสามารถยืนได้เหนือระดับ 60,000 บาทต่อตารางเมตร และระลอกสุดท้าย จะเกิดขึ้นเมื่อความเจริญเข้ามาในพื้นที่บริเวณรอบสถานีแล้ว ซึ่งจะทำให้ราคาที่ควรจะเป็น ยืนได้เหนือระดับ 80,000 บาทต่อตารางเมตร นั่นคือหากยึดตามเกณฑ์ดังกล่าว

สำหรับคนที่เลือกซื้อห้องชุดในทำเลที่รถไฟฟ้ากำลังก่อสร้างอยู่ ก็ควรซื้อที่ราคาประมาณ 40,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่ง ณ ราคานี้ ผู้ซื้อจะสามารถขายทำกำไรในช่วงที่รถไฟฟ้าสร้างเสร็จ ได้ที่ราคาสูงกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร

2.เลือกทำเลที่ตั้งคอนโดฯ ที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 400 เมตร

เพราะเป็นระยะที่ทำให้การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสะดวกสบาย ไม่มีความจำเป็นต้องใช้รถ สามารถเดินเท้าไปธุระไหนต่อไหนได้สะดวก และอีกเหตุผลหนึ่งก็สืบเนื่องจากบริเวณสถานีรถไฟฟ้า จะเป็นศูนย์กลางความเจริญที่จะเกิดก่อนเพราะเป็นบริเวณที่คนจะต้องผ่านไปมาในบริเวณนี้เป็นจำนวนมาก ซึ่งจะเป็นตัวเร่งทำให้มูลค่าห้องชุดในแถบนี้สามารถเพิ่มสูงขึ้นได้มากกว่าปกติ

3.เน้นลงทุนในพื้นที่ที่จะมีรถไฟฟ้าผ่านมากสายที่สุด

ยิ่งมีรถไฟฟ้าผ่านบริเวณใด มากสายเท่าไหร่ ก็จะยิ่งสร้างความสะดวกสบายให้กับผู้อาศัยได้มากเท่านั้น ซึ่งจะทำให้พื้นที่บริเวณนั้นมีโอกาสจะเจริญมากกว่าพื้นที่ในบริเวณอื่นๆ

4.ที่ตั้งนอกคำนึงถึงปัจจัยรถไฟฟ้าแล้ว จะต้องพิจารณาปัจจัยเกี่ยวกับถนนด้วย

คอนโดฯ ที่เหมาะกับการลงทุน ควรเป็นคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ไม่ไกลหรือลึกจากถนนหลักมากนัก และควรเป็นถนนที่กว้าง สะดวก และมีรถเมล์ผ่านมากสายที่สุด หากใกล้ทางด่วน และท่าเรือด้วย จะยิ่งเป็นปัจจัยบวกช่วยเสริมทำให้ทำเลที่ตั้งมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพราะสิ่งเหล่านี้ ถือว่าเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัยในห้องชุดได้เป็นอย่างดี

5.เลือกเงื่อนไขการซื้อ โดยเน้นจ่ายเงินจองและดาวน์น้อย

ยิ่งจ่ายเงินสดน้อยเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น เพราะเท่ากับใช้เงินลงทุนน้อย ทำให้มีโอกาสทำกำไรได้เพิ่มขึ้น และการใช้เงินน้อย ยังเอื้ออำนวยต่อการลงทุนในลักษณะฟลิปปิ้ง (Flipping)หรือการซื้อและขายทำกำไรอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนที่คอนโดฯ จะสร้างเสร็จด้วย

6.พิจารณาคอนโดฯ ใหม่ โดยเปรียบเทียบ กับคอนโดฯ เก่าที่มีอยู่แล้วในพื้นที่เสมอ

ในทางปฏิบัติแล้ว คอนโดฯ เก่า มักมีโอกาสต่อรองซื้อได้ถูกกว่าคอนโดฯใหม่ เนื่องจากต้นทุนในการสร้างและต้นทุนของเจ้าของเดิมไม่สูง และคอนโดฯ เก่าซื้อแล้วยังมีโอกาสมองเห็นสภาพและสภาวะแวดล้อมของโครงการได้ชัดเจนด้วย

7.ตรวจเช็คปัจจัยเรื่องการแข่งขันในอนาคต

คอนโดมิเนียมที่ดี นอกจากต้องอยู่ในทำเลที่ดีแล้ว ต้องแน่ใจด้วยว่าทำเลนั้นๆ ในอนาคต จะต้องไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นได้ หรือถ้ามีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก ก็ควรเป็นโครงการ ที่จะมีทำเลด้อยกว่ากันอย่างเด่นชัด สิ่งเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเกี่ยวพันกับการขายและการปล่อยเช่าในอนาคต ซึ่งจะทำให้ไม่มีปัญหาในเรื่องการแข่งขัน และการถูกตัดราคา

8.คอนโดฯ เตี้ยๆ และยูนิตน้อยๆ จะน่าสนใจกว่าคอนโดฯ สูงๆ และมียูนิต มากๆ

ยิ่งเป็นคอนโดฯที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น เพราะก็จะทำให้ปัญหาในการอยู่อาศัยมีน้อย และการอยู่ในตึกคอนโดฯ ที่ ไม่สูงผู้อยู่อาศัยยังไม่ต้องเป็นกังวลมากกับ ปัญหาอัคคีภัย และปัญหาแผ่นดินไหว

9.เวลาเลือกห้องชุด ต้องให้ความสำคัญกับทิศที่ตั้ง รวมทั้งทิวทัศน์ที่เป็นมุมมองของห้องชุดด้วย

ทิศที่ตั้งของห้องชุด เกี่ยวพันกับแสงแดดและกระแสลม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงกับอุณหภูมิและความสุขสบายในการอยู่อาศัย ทิศที่ดีที่สุดควรเป็นทิศใต้และทิศเหนือ รองลงมาคือทิศตะวันออก แต่ควรหลีกเลี่ยงทิศตะวันตก ซึ่งเป็นทิศอับลม แต่รับแสงอาทิตย์ในช่วงบ่ายและเย็นแรงสุด

10.พิจารณาเลือกห้องชุดในโครงการที่มีที่จอดรถเพียงพอและสะดวก

โดยพิจาณาจากจำนวนที่จอดรถเทียบกับจำนวนห้องชุดในโครงการทั้งหมด ว่ามีสัดส่วนมากน้อยอย่างไร และผู้อยู่อาศัยมีทางเลือกที่จะจอดรถในบริเวณอื่นได้หรือไม่

11.ตรวจเช็คและสำรวจตลาดการเช่าห้องพักในบริเวณนั้นและบริเวณใกล้เคียงเสมอ

เพื่อดูว่าห้องชุดหรือห้องพักในแถบนั้นเป็นที่ต้องการของผู้เช่ามากน้อยแค่ไหน ลูกค้าที่เช่าส่วนใหญ่เป็นใคร และราคาค่าเช่ามาตรฐานของห้องชุดขนาดเดียวกัน หรือห้องอพาร์ทเม้นท์ในย่านนั้นเช่ากันที่ราคาเท่าไหร่ เพื่อจะได้นำมาเปรียบเทียบกัน หากพบว่ามีห้องว่างอยู่เป็นจำนวนมาก หรือราคาค่าเช่าต่ำ ก็อาจแสดงว่าบริเวณนั้นไม่น่าสนใจ

12.เลือกซื้อห้องชุดที่มีราคาเหมาะสม สามารถทำกำไรในตอนซื้อได้

ปัจจัยตัวสุดท้ายที่จะตัดสินว่าควรลงทุนในห้องชุดนั้น หรือไม่ ก็คือราคาห้องชุดนั่นเองมีเกณฑ์ง่ายๆ อยู่อันหนึ่ง ที่อาจนำมาประยุกต์เช็คความเหมาะสมหรือความถูกความแพงของห้องชุดได้ค่อนข้างดี นั่นคือใช้อัตราผลตอบแทนค่าเช่ารายปี(Rental Yield)เข้ามาช่วย  

ซึ่งสัดส่วนตัวนี้คิดได้ง่ายๆ โดยนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับในแต่ละปีเป็นตัวตั้ง หารด้วยราคาขายห้องชุด ได้เท่าไหร่คูณด้วย 100 หากค่าที่ออกมาได้มากกว่าปีละ 7% ทั้งในปัจจุบันและในอนาคตก็แสดงว่าห้องชุดนั้นน่าซื้อหรือน่าลงทุน แต่หากคิดออกมาแล้วได้ต่ำกว่า 7% ก็แสดงว่าห้องชุดนั้นมีความโน้มเอียงที่จะแพงเกินไป

บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์

สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต